El papel de Comunidad de Propietrarios en la reclamación por vicios de la construcción

En muchas ocasiones, los agentes de la edificación demandados judicialmente por defectos constructivos de un edificio alegan que la Comunidad de Propietarios no tiene legitimidad para ejercer dicha demanda, que correspondería únicamente a la propiedad afectada.

Sin embargo este argumento no es válido, ya que las comunidades de propietarios son citadas explícitamente en el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que determina la capacidad para ser parte. Y estipula que comparecerán “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”

Por lo tanto, la ley reconoce la legitimidad del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar los daños y defectos propios de cada una de las viviendas, así como los que afectan a partes o estructuras comunes.

En caso de juicio pues, la comunidad de propietarios comparecerá por medio de su Presidente quien ostenta legalmente, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.

Plazos de garantía en caso de defectos de construcción “no visibles”

A los pocos años de comprar una vivienda nueva o semi-nueva pueden aparecer problemas de construcción en la misma. Técnicamente se les llama “vicios ocultos” o defectos de construcción “no visibles”.

En estos casos, hay que consultar la Ley de Ordenación de Edificación (LOE), que fija los plazos de garantía que dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda, la resolución del contrato o la modificación de sus condiciones.

Foto: Sergio Pena (CC BY-NC-SA 2.0)

Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el propietario tiene las siguientes garantías de “responsabilidad de saneamiento” (establecidas por el artículo 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación):

• Durante 1 año: Seguro del constructor para garantizar el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
• Durante 3 años: Seguro del promotor para garantizar solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. 
• Durante 10 años: Seguro del promotor para garantizar el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Sea cual sea la situación, hay que recordar que el comprador podrá optar entre rescindir el contrato (tiene derecho a recuperar las cantidades desembolsadas), rebajar el importe del precio pactado o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Foto: Yon Garin (CC BY-NC-ND 2.0)

Viviendas anteriores a la Ley de Ordenación de Edificación

Respecto a los defectos de construcción “no visibles” en viviendas construidas antes de la entrada en vigor de la LOE, habrá que aplicar lo previsto en el artículo 1591 del Código Civil.

En este caso, constructor, arquitecto proyectista, arquitecto técnico, subcontratista y promotor (es decir, todos los que intervinieron en el proyecto), deberán asumir los vicios graves en el proceso de edificación, ya sean personas físicas o jurídicas.