Una entidad bancaria reintegra a un ciudadano un anticipo para una vivienda

El pasado 28 de Enero de 2016, la Audiencia Provincial de Valencia (APV) dictó sentencia en relación a un recurso de apelación que enfrentaba a una entidad bancaria con un comprador que había ingresado una cantidad de dinero en concepto de anticipo para una vivienda. 

La APV ha dado la razón al comprador y ha condenado a la entidad a abonar el total del dinero entregado más el interés legal de esa cantidad desde la interposición de la demanda y hasta la fecha de la resolución.

Según el fallo de la APV, que aplica la doctrina del Tribunal Supremo (TS), las personas que no recibieron ningún tipo de aval al entregar este patrimonio deberán ser reembolsadas, no por la promotora sino por la entidad bancaria donde fue ingresado el anticipo en cuestión:

“La responsabilidad que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone  a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad, pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir. “

Doctrina del TS

Ante las diferentes interpretaciones del artículo 1 de la Ley 57/1968, el 21 de Diciembre de 2015, el TS dictó una sentencia sobre la responsabilidad solidaria de las entidades bancarias con las promotoras quebradas.

Así, el TS señala que las promotoras que reciban un anticipo siempre deberán abrir una cuenta especial para depositar este dinero y  tendrán que solicitar la correspondiente garantía para responder frente a los compradores por el total de la cantidad ingresada y añade que “las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas ingresadas en la cuenta.”

Conclusión

Esta sentencia es de justicia material. Además de ser esencial para el comprador que no recibió ningún aval por su anticipo y pueda demostrar que realizó un pago a la entidad, también va dirigida a quien recibió las llaves de su nuevo hogar fuera de plazo.

Todos aquéllos que hayan ido contra la promotora también podrán ir contra la entidad bancaria lo que provocará que éstas, además de entregar el dinero ingresado en concepto de adelanto, también deberán reintegrar los intereses generados desde el momento en el que se realizó la transferencia.

Plusvalías polémicas?

Generalmente, cuando vendemos un bien inmueble, el precio de venta suele ser más elevado que el precio de adquisición. De esa diferencia de precio, se obtiene la plusvalía. El resultado contrario son las pérdidas o minusvalías.

Sobre esta plusvalía, existe un impuesto que es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, (la llamada plusvalía municipal) que grava ese aumento del valor del suelo en el transcurso del tiempo, con un límite de 20 años. La plusvalía sólo tributa el valor del suelo, no el de la construcción.

El problema radica en que, con la crisis inmobiliaria, muchas personas se han visto obligadas a vender su propiedad por un precio inferior (minusvalía) al que en su día lo compraron pero, sin embargo, han tenido que pagar esa plusvalía municipal. ¿Por qué?

El quid de la cuestión estriba en la base del tributo, es decir, en el valor catastral. Este valor es un valor administrativo que sirve para calcular diferentes impuestos, entre ellos, la plusvalía municipal. Según establece la Ley del Catastro Inmobiliario, este valor no puede ser superior al precio de mercado. Ahora bien, debido a la caída de precios desde el 2008, en muchos supuestos el valor catastral ha superado el valor de mercado y, por tanto, se imputa a las personas y a las empresas una riqueza ficticia por la que, además deben tributar.

Al contrario de la tendencia del mercado, los valores catastrales  por su fórmula de cálculo, continuaron al alza durante la crisis.  Como el valor catastral se actualiza automáticamente mediante coeficientes incluidos en los Presupuestos Generales del Estado en función de los ejercicios transcurridos desde la adquisición, se puede acabar gravando una ganancia irreal.

Ante esta situación, diferentes Tribunales de Justicia, siguiendo lo iniciado ya por el Tribunal de Superior de Justicia de Catalunya, han dado la razón a la persona y a la empresa que los últimos años han pagado a su Ayuntamiento el citado  impuesto. Ahora es el turno del Tribunal Constitucional para que se pronuncie sobre si el tributo es o no contrario al principio de capacidad económica consagrado en la Constitución Española.

Nueva Ley del Suelo y de Rehabilitación Urbana

 

El Consejo de Ministros aprobó el 30 de Octubre el Real Decreto Legislativo7/2015, que recoge el texto refundido de la Ley del Suelo y de Rehabilitación Urbana. Tal norma fue publicada un día después en el Boletín Oficial del Estado (B.O.E.) y a día de hoy ya está en vigor.

 

Con esta ley, el Gobierno ha aprobado un texto refundido en el que se integran, debidamente regularizadas y armonizadas, la Ley de Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008,  de20 de Junio, y la Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

 

Objetivos

Con esta tarea integradora se pretenden alcanzar básicamente dos objetivos: de un lado, aclarar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales; y, de otro, estructurar y ordenar en una única disposición general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aquéllos y evitar la dispersión de normas en materia de suelo y rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, a excepción hecha de la parte vigente del Real Decreto1346/1976, de 9 de Abril.

 

“Han comenzado a dar frutos”

 Según el Ministerio de Fomento, esta Ley "constituye un paso más en el cambio de modelo en la política de vivienda" impulsado desde el Gobierno, con la finalidad de equilibrar la nueva construcción con la rehabilitación, impulsar la eficiencia energética en el parque edificado español, así como eliminar trabas y flexibilizar el sistema. Defiende el Ministerio que las reformas normativas abordadas, junto con el nuevo sistema de ayudas puesto ya en marcha con las Comunidades Autónomas en aplicación del Plan 2013-2016, "han comenzado a dar frutos".

 

 

 

 

Así, destaca que el número de licencias de viviendas para rehabilitación está creciendo al 28,8% anual y la inversión en rehabilitación en los últimos doce meses aumentó un 22,6%, según los datos de visados de dirección de obra al mes de julio, alcanzando la cifra de 2.568,8 millones de euros en los últimos 12 meses.

 

 

 

El comprador de un piso responde de las deudas del anterior propietario con la comunidad

 Foto: Estudio Enrique Arruti (CC BY 2.0)

Antes de comprar un piso de segunda mano es conveniente informarse acerca de las deudas del anterior propietario. Es conveniente saber que las cargas del inmueble y los recibos pendientes de pago los asume de forma automática el nuevo propietario de la vivienda.

Tal como aseguran los servicios jurídicos del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla en un artículo publicado en el Diario ABC, “el nuevo adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades que se adeuden a la comunidad de propietarios, para gastos generales, por los anteriores propietarios por la parte vencida del año en que tiene lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores”.

Ante ello, el vendedor de la propiedad debe “declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad o expresar los que adeude” y certificar el estado de deudas con la comunidad concorde a su declaración.

Así pues, se recomienda estar informado y tener precaución a la hora de adquirir una vivienda, recurriendo a profesionales como los administradores de la fincas y los abogados especialistas en caso de dudas para no encontrase con costes imprevistos.

El 30% del consumo energético del país se refiere a los edificios

La rehabilitación y la eficiencia energética de edificios fue el eje central de uno de los "Encuentros La Vanguardia" sobre construcción, que tuvo lugar la semana pasada. 

Todos los participantes estuvieron de acuerdo en que el potencial económico de la rehabilitación en general, y de la energética en particular, es enorme y, configura un cambio de modelo que puede suponer la reactivación del sector de la construcción y, a su vez, de la economía en general y del empleo.

El otro punto en el que todos los asistentes coincidieron es en la necesidad de avanzar en la implantación de la eficiencia enérgica de los edificios. El 30% del consumo energético del país se refiere a los edificios, y la gran paradoja es que los edificios podrían convertirse en autosuficientes e incluso en generadores de energía.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el nuevo Plan estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, así como otros instrumentos adoptados por el Gobierno español, hacen que actualmente se disponga de un marco jurídico bastante favorable para impulsar la rehabilitación energética de los edificios.

La jornada fue una previa al Congreso Mundial de Edificación Sostenible, el WSB14, que el próximo mes de octubre tendrá lugar en Barcelona, y en el se presentarán las últimas novedades y tendencias del sector.

La responsabilidad de promotores y arquitectos

Foto: morgueFile

Constructores, promotores y arquitectos son los responsables en caso de aparecer defectos de construcción en edificios nuevos, tal como establece la Ley de Ordenación de la Edificación.

En su artículo 17 se estipula que: “las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación son responsables, frente a los propietarios y los terceros que hayan adquirido los inmuebles, de determinados daños que puedan aparecer en él dentro de unos determinados plazos:

- Durante un año deberán hacerse cargo de los que afecten a los elementos de acabado de la obra.

- Durante tres años, de los que no permitan una habitabilidad en condiciones de la vivienda.

- Durante 10 años, de los daños estructurales, causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc. que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.

La Ley establece que, en caso de ir a juicio y perderlo, promotor y arquitecto deben asumir los costes de las reparaciones respondiendo, si es necesario, con su patrimonio personal.

Sin embargo, a lo largo de la crisis han quebrado muchas empresas inmobiliarias en España (4.475 en los últimos 4 años) y, a pesar de que la responsabilidad es compartida por el promotor y el arquitecto, el primero puede desaparecer como sociedad, quedando el segundo cómo responsable único de los defectos y de su subsanación.

Para poder afrontar posibles reclamaciones, los arquitectos disponen del seguro de responsabilidad civil, que les cubre de cualquier daño o desperfecto que aparezca en sus obras.

Vicios constructivos en viviendas nuevas, ¿qué hacer?

Foto: Lolita (CC BY-NC-SA 2.0)

Son muchos los propietarios de viviendas a los que la ilusión de estrenar piso les ha durado muy poco. Los defectos de construcción en viviendas nuevas son un problema mucho más habitual de lo que cabría esperar. Grietas, manchas, cierres defectuosos, fallos estructurales, instalaciones deficitarias… son muchas las problemáticas que pueden amargar el estreno de una vivienda.

¿Cómo actuar ante semejantes casos? ¿Quién o quienes deben responder por estos defectos? ¿Cómo corregir los vicios de construcción de una vivienda? ¿Quién debe asumir su coste?

El promotor es el máximo responsable de los defectos de construcción y debe responder de ellos. Así lo establece la Ley de Ordenación de la Edificación, que regula los derechos y obligaciones vinculados a la vivienda, establece qué profesionales intervienen en la construcción y cuáles son las responsabilidades de cada uno.

De todas formas, para que el promotor asuma su responsabilidad, es imprescindible estar atento a los plazos de reclamación, llevar a cabo las gestiones por escrito y, en caso que sea necesario, asesorarse por un profesional independiente.

Foto: Problemas con las Obras (CC BY-NC-SA 2.0)

Estar informado, por lo tanto, es clave para que el propietario, al que ampara la ley, pueda reclamar y reparar los daños sin asumir ningún coste en casos de vicios constructivos.

En próximos post iremos desgranando los pasos a seguir y todo aquello a tener en cuenta, de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación.

Más información:
Responsabilidades en la construcción. Defectos constructivos y daños a terceros

Edificios sostenibles (económicamente)

Si hace años que nos fijamos en la “escala” de eficiencia energética de lavadoras, frigoríficos televisores o microondas antes de adquirirlos, ¿por qué no hacer lo mismo con el espacio que vamos a habitar?

Las razones medioambientales de ahorro y optimización de energía e, indudablemente, la motivación económica de vivir en una casa con altos niveles de eficiencia son los dos puntales que sustentan la necesidad del Certificado de Eficiencia Energética. Una necesidad que se ha convertido en obligación desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

 Así pues, desde el 1 de junio del presente año, es obligatorio disponer de la certificación energética de todos los edificios o partes de un edificio (vivienda o locales) que se vendan o alquilen, mostrarlo a las partes interesadas y hacer entrega de dicho certificado al nuevo propietario o inquilino en caso de materializarse la compra o el alquiler. Negarse a ello o no disponer del Certificado supone una infracción que puede llegar a costar 3.000 euros de multa.

¿Cómo obtenerlo?

Arquitectos, aparejadores o técnicos certificadores habilitados son los perfiles óptimos para realizar el estudio energético de la vivienda y local y su certificación. Y el primer paso, aunque parezca una obviedad, es el estudio in situ del espacio a certificar (algunas empresas ofrecen este servicio “a distancia” por un precio reducido. Queda a la consideración de cada uno este tipo de trabajo virtual que, seguramente, carecerá de la exactitud necesaria).

En el estudio se analizan las instalaciones, el grado de aislamiento térmico, la orientación del edificio, las ventanas y cerramientos, su ubicación en relación a los edificios circundantes, etc.
El informe técnico se elabora mediante programas informáticos reconocidos por el Ministerio; tras presentar la solicitud en el organismo competente en cada Comunidad y en base al informe, la certificación final se entrega firmada por el técnico competente.

Balón de oxígeno para el sector

No debe menospreciarse la importancia de la Certificación Energética en el escenario actual de crisis. Para el sector de la construcción puede suponer un importante balón de oxígeno; tal como publicaba recientemente el periódico El País, el próximo 28 de octubre se presentará “el primer informe del Grupo de Trabajo de Sostenibilidad RICS Europa” en el marco de la feria Expo Real de Múnich.

Edificio rødovre town hall. Foto: seier+seier  (CC BY 2.0)

  El informe expone que “los profesionales se enfrentan a importantes desafíos derivados de los objetivos de cambio climático cada vez más costosos y de las presiones para mejorar la sostenibilidad del parque ya construido […] La profesión debe asegurarse de que entiende esta área emergente y que se posiciona para ofrecer asesoramiento experto y liderazgo en el día a día”.

No en vano los edificios consumen cerca del 40% de la energía que se produce y, en España, llevamos un año de retraso en la aplicación del Certificado Energético.

¿Rehabilitando el sector?

Imagen: Colores Mari (CC BY 2.0)

“La venta de casas y de hipotecas registran mínimos históricos, la morosidad afecta a 400.000 hipotecados, la industria promotora está prácticamente desaparecida... y la política de vivienda no tiene apenas gasolina”. Jose F. Leal describía este panorama desalentador en una noticia publicada recientemente en el diario El Mundo.

La rehabilitación de vivienda se ha citado muchas veces como panacea para impulsar el sector inmobiliario y contribuir al tan necesario cambio de modelo de la construcción en España. A esta actividad se destinarán un total de 254 millones de euros, tal como hemos conocido con la presentación de los Presupuestos Generales del Estado (PGE). Al global de la política de Vivienda le tocan 799 millones de euros, un 4,4% más que el año anterior.

Cifras que dan lugar a múltiples interpretaciones: si a priori es una buena noticia el incremento de recursos para un sector en pleno declive, la letra pequeña pone de manifiesto que una cantidad importante de esta partida se destinará al pago de ayudas pendientes de planes anteriores. Y si la comparamos con los recursos disponibles en 2009 (la partida incluía ni más ni menos que 1.618 millones) la cifra para 2014 es desalentadora.

Para los ayuntamientos el panorama no es mucho mejor: los PGE contemplan únicamente 10 millones de euros para remodelar algunos barrios en L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona) y Sevilla.

Juan C. Martínez, en Immodiario, se muestra tajante; en su artículo La rehabilitación de viviendas tendrá que esperar escribe: “hasta que la situación económica posibilite una mejora de las cuentas públicas no será posible cumplir ese presupuesto de 2.311 millones previstos en el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, rehabilitación, regeneración y renovación urbana (2013-2016)”.

Sin embargo, y pese a la escasa colaboración público-privada, la rehabilitación del parque urbanístico se postula como una actividad que generará empleo y dinamizará el sector en los próximos años. El número creciente de pisos vacíos (tal como comentábamos en el post anterior), el incremento del alquiler de viviendas y la llamada rehabilitación energética de los edificios así lo señalan.

En referencia al último punto, cabe destacar el inicio del programa de ayudas a la rehabilitación energética de edificios existentes del sector residencial (Programa PAREER), que gestiona el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). A partir del 1 de octubre, los propietarios de edificios y también los hoteles y otros espacios dedicados al hospedaje pueden solicitar ayudas para sus proyectos de rehabilitación energética. Un campo, el de las acciones que favorecen el ahorro energético, con múltiples posibilidades que analizaremos más adelante en el blog.