Nueva Ley del Suelo y de Rehabilitación Urbana

 

El Consejo de Ministros aprobó el 30 de Octubre el Real Decreto Legislativo7/2015, que recoge el texto refundido de la Ley del Suelo y de Rehabilitación Urbana. Tal norma fue publicada un día después en el Boletín Oficial del Estado (B.O.E.) y a día de hoy ya está en vigor.

 

Con esta ley, el Gobierno ha aprobado un texto refundido en el que se integran, debidamente regularizadas y armonizadas, la Ley de Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008,  de20 de Junio, y la Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

 

Objetivos

Con esta tarea integradora se pretenden alcanzar básicamente dos objetivos: de un lado, aclarar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales; y, de otro, estructurar y ordenar en una única disposición general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aquéllos y evitar la dispersión de normas en materia de suelo y rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, a excepción hecha de la parte vigente del Real Decreto1346/1976, de 9 de Abril.

 

“Han comenzado a dar frutos”

 Según el Ministerio de Fomento, esta Ley "constituye un paso más en el cambio de modelo en la política de vivienda" impulsado desde el Gobierno, con la finalidad de equilibrar la nueva construcción con la rehabilitación, impulsar la eficiencia energética en el parque edificado español, así como eliminar trabas y flexibilizar el sistema. Defiende el Ministerio que las reformas normativas abordadas, junto con el nuevo sistema de ayudas puesto ya en marcha con las Comunidades Autónomas en aplicación del Plan 2013-2016, "han comenzado a dar frutos".

 

 

 

 

Así, destaca que el número de licencias de viviendas para rehabilitación está creciendo al 28,8% anual y la inversión en rehabilitación en los últimos doce meses aumentó un 22,6%, según los datos de visados de dirección de obra al mes de julio, alcanzando la cifra de 2.568,8 millones de euros en los últimos 12 meses.

 

 

 

Plazos de reclamación: pronto se cumplen 10 años del “boom” de la construcción

El boom de la construcción ha dejado en España numerosos damnificados y por causas muy diversas. A los impagos de hipotecas y la quiebra de no pocas inmobiliarias se suma en muchas ocasiones los defectos de construcción de los pisos construidos durante este período.

Recientemente, Estrella Digital recordaba que está “expirando el plazo para las demandas por defectos del “boom” inmobiliario”. En efecto, al cabo de 10 años caduca el seguro del promotor para garantizar el “arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.

Así lo estipula el artículo 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que muchos propietarios desconocen, y que les supone acabar costeando las obras necesarias en forma de derramas de gastos de comunidad.

Estrella Digital destaca que, “sorprendentemente, son pocas las veces que se inician acciones legales contra los agentes o contra las aseguradoras de estos […] Es importante poner de manifiesto que, por las fechas en las que estamos y por el volumen y calidad del “boom” de la construcción que vivimos hace ya casi 10 años, para muchos llega el momento de analizar y tomar una decisión, con la ayuda de técnicos en la construcción y abogados con experiencia en la preparación de este tipo de reclamaciones”.

Infórmate sobre los plazos de garantía en caso de defectos de construcción.

El Congreso Mundial de la Edificación Sostenible pone sobre la mesa los retos del sector

Este mes ha tenido lugar la presentación del informe “Una Visión Global”, que servirá de punto de partida para el Congreso Mundial de la Edificación Sostenible, World SB 2014. El evento reunirá los días 28, 29 y 30 de octubre en Barcelona a más de 2.000 expertos en edificación sostenible que pondrán sobre la mesa los retos del sector para los próximos años.

El informe señala que el cambio de modelo en el sector de la vivienda va a ser clave para afrontar la lucha contra el cambio climático.  Así, según los datos que figuran en “Una Visión Global”, la mejora de la eficiencia energética permitiría reducir hasta el 24% la demanda de energía en viviendas y el 27% en edificios de servicios, y como consecuencia disminuiría la demanda de emisiones quedando en un 23%.

Los planes de acción para reducir las emisiones se basan en dos estrategias: la eficiencia energética y el cambio de fuentes de energía. Para ello, “es necesario tener una visión global de la situación mundial para establecer planes a nivel local o regional”, afirmó Albert Cuchí, presidente del Congreso World SB14 Barcelona, durante la presentación del informe.

Hay que destacar que el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente participará en el Congreso y expondrá las acciones que se van a abordar en España para la reducción de emisiones como el Proyecto Clima o la iniciativa PIMASOL.

La serie de Congresos Mundiales Sustainable Building es el mayor encuentro que se celebra en todo el mundo cada tres años con el fin de debatir sobre diferentes aspectos de la Edificación Sostenible.

La UPM desarrolla ladrillos que mejoran la eficiencia acústica de los edificios

El ruido doméstico es uno de los problemas más habituales que altera la convivencia entre los vecinos. Tal como comentábamos recientemente en un artículo en nuestra web, la legislación actual es muy dispersa entre normas autonómicas y ordenanzas municipales.

Foto: Fernando Reyes (CC BY-SA 2.0)

La ley estatal, de 37/2003, de 17 de noviembre, denominada “ley del ruido”, establece, como concepto fundamental, la definición de ruido sobre la base del principio de contaminación acústica, es decir, como todo sonido no deseado, sea o no inarticulado, y resulte o no agradable.

Pero, ¿y si abordamos el problema antes de que se produzca? Esto es precisamente lo que ha hecho la Universidad Politécnica de Madrid (UPM) al desarrollar un nuevo ladrillo que aísla más del ruido. El estudio de sus investigadores (galardonado como uno de los 10 mejores trabajos en la última Conferencia Internacional de Mecánica, Ingeniería, Diseño y Manufactura Avanzada) plantea un cambio en la geometría interna de los ladrillos cerámicos.

Foto:  Libertinus (CC BY-SA 2.0)

Esta nueva geometría de las celdas internas se basa en una disposición hexagonal de las mismas en lugar de la rectangular que se utiliza actualmente.

La investigación de la UPM se basa en el principio físico de amortiguación acústica de los materiales, según el cual la onda sonora disminuye exponencialmente su intensidad según el camino recorrido. En las pruebas realizadas en laboratorio se ha comprobado la mejora de la eficiencia acústica: un nuevo ladrillo con celdas hexagonales alcanza el efecto de un grosor equivalente a más de cuatro ladrillos convencionales.

Ya se están fabricando los primeros prototipos de estos ladrillos de última generación. ¿Será el fin del problema de los vecinos ruidosos?

La rehabilitación de viviendas representa el 80% del trabajo en la construcción

La rehabilitación de vivienda se ha citado muchas veces como panacea para impulsar el sector inmobiliario y contribuir al tan necesario cambio de modelo de la construcción en España. Y parece que esta previsión se confirma, según los datos del Observatorio de Mercado de Materiales de Construcción y Equipamiento de Viviendas de la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac).

Foto: ottonassar (CC BY-SA 2.0) 

Las reformas y rehabilitación de viviendas representan ya el 80% del trabajo en la construcción, convirtiéndose en el único subsector al alza en lo que llevamos de año. Las actuaciones se centran en las reformas que mejoran la eficiencia de los hogares, siendo los materiales para el baño, la cocina y la calefacción/aire acondicionado/calentadores los más demandados, mientras que los vinculados a la obra nueva (cemento, cerámica, tejas y cubiertas) siguen en declive.

Según publicaba el periódico ABC esta semana, “se estima que el parque de viviendas en España alcanza los 26 millones de inmuebles, de los que una cuarta parte se ha construido en los últimos 10 años, mientras que más de 4 millones de viviendas pueden comenzar a ser rehabilitadas”.

Una actividad que reorienta el sector de la construcción y le da un respiro después de los años de crisis por los que ha pasado.

El 30% del consumo energético del país se refiere a los edificios

La rehabilitación y la eficiencia energética de edificios fue el eje central de uno de los "Encuentros La Vanguardia" sobre construcción, que tuvo lugar la semana pasada. 

Todos los participantes estuvieron de acuerdo en que el potencial económico de la rehabilitación en general, y de la energética en particular, es enorme y, configura un cambio de modelo que puede suponer la reactivación del sector de la construcción y, a su vez, de la economía en general y del empleo.

El otro punto en el que todos los asistentes coincidieron es en la necesidad de avanzar en la implantación de la eficiencia enérgica de los edificios. El 30% del consumo energético del país se refiere a los edificios, y la gran paradoja es que los edificios podrían convertirse en autosuficientes e incluso en generadores de energía.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el nuevo Plan estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, así como otros instrumentos adoptados por el Gobierno español, hacen que actualmente se disponga de un marco jurídico bastante favorable para impulsar la rehabilitación energética de los edificios.

La jornada fue una previa al Congreso Mundial de Edificación Sostenible, el WSB14, que el próximo mes de octubre tendrá lugar en Barcelona, y en el se presentarán las últimas novedades y tendencias del sector.

La responsabilidad de promotores y arquitectos

Foto: morgueFile

Constructores, promotores y arquitectos son los responsables en caso de aparecer defectos de construcción en edificios nuevos, tal como establece la Ley de Ordenación de la Edificación.

En su artículo 17 se estipula que: “las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación son responsables, frente a los propietarios y los terceros que hayan adquirido los inmuebles, de determinados daños que puedan aparecer en él dentro de unos determinados plazos:

- Durante un año deberán hacerse cargo de los que afecten a los elementos de acabado de la obra.

- Durante tres años, de los que no permitan una habitabilidad en condiciones de la vivienda.

- Durante 10 años, de los daños estructurales, causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc. que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.

La Ley establece que, en caso de ir a juicio y perderlo, promotor y arquitecto deben asumir los costes de las reparaciones respondiendo, si es necesario, con su patrimonio personal.

Sin embargo, a lo largo de la crisis han quebrado muchas empresas inmobiliarias en España (4.475 en los últimos 4 años) y, a pesar de que la responsabilidad es compartida por el promotor y el arquitecto, el primero puede desaparecer como sociedad, quedando el segundo cómo responsable único de los defectos y de su subsanación.

Para poder afrontar posibles reclamaciones, los arquitectos disponen del seguro de responsabilidad civil, que les cubre de cualquier daño o desperfecto que aparezca en sus obras.

Edificios sostenibles (económicamente)

Si hace años que nos fijamos en la “escala” de eficiencia energética de lavadoras, frigoríficos televisores o microondas antes de adquirirlos, ¿por qué no hacer lo mismo con el espacio que vamos a habitar?

Las razones medioambientales de ahorro y optimización de energía e, indudablemente, la motivación económica de vivir en una casa con altos niveles de eficiencia son los dos puntales que sustentan la necesidad del Certificado de Eficiencia Energética. Una necesidad que se ha convertido en obligación desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

 Así pues, desde el 1 de junio del presente año, es obligatorio disponer de la certificación energética de todos los edificios o partes de un edificio (vivienda o locales) que se vendan o alquilen, mostrarlo a las partes interesadas y hacer entrega de dicho certificado al nuevo propietario o inquilino en caso de materializarse la compra o el alquiler. Negarse a ello o no disponer del Certificado supone una infracción que puede llegar a costar 3.000 euros de multa.

¿Cómo obtenerlo?

Arquitectos, aparejadores o técnicos certificadores habilitados son los perfiles óptimos para realizar el estudio energético de la vivienda y local y su certificación. Y el primer paso, aunque parezca una obviedad, es el estudio in situ del espacio a certificar (algunas empresas ofrecen este servicio “a distancia” por un precio reducido. Queda a la consideración de cada uno este tipo de trabajo virtual que, seguramente, carecerá de la exactitud necesaria).

En el estudio se analizan las instalaciones, el grado de aislamiento térmico, la orientación del edificio, las ventanas y cerramientos, su ubicación en relación a los edificios circundantes, etc.
El informe técnico se elabora mediante programas informáticos reconocidos por el Ministerio; tras presentar la solicitud en el organismo competente en cada Comunidad y en base al informe, la certificación final se entrega firmada por el técnico competente.

Balón de oxígeno para el sector

No debe menospreciarse la importancia de la Certificación Energética en el escenario actual de crisis. Para el sector de la construcción puede suponer un importante balón de oxígeno; tal como publicaba recientemente el periódico El País, el próximo 28 de octubre se presentará “el primer informe del Grupo de Trabajo de Sostenibilidad RICS Europa” en el marco de la feria Expo Real de Múnich.

Edificio rødovre town hall. Foto: seier+seier  (CC BY 2.0)

  El informe expone que “los profesionales se enfrentan a importantes desafíos derivados de los objetivos de cambio climático cada vez más costosos y de las presiones para mejorar la sostenibilidad del parque ya construido […] La profesión debe asegurarse de que entiende esta área emergente y que se posiciona para ofrecer asesoramiento experto y liderazgo en el día a día”.

No en vano los edificios consumen cerca del 40% de la energía que se produce y, en España, llevamos un año de retraso en la aplicación del Certificado Energético.

¿Rehabilitando el sector?

Imagen: Colores Mari (CC BY 2.0)

“La venta de casas y de hipotecas registran mínimos históricos, la morosidad afecta a 400.000 hipotecados, la industria promotora está prácticamente desaparecida... y la política de vivienda no tiene apenas gasolina”. Jose F. Leal describía este panorama desalentador en una noticia publicada recientemente en el diario El Mundo.

La rehabilitación de vivienda se ha citado muchas veces como panacea para impulsar el sector inmobiliario y contribuir al tan necesario cambio de modelo de la construcción en España. A esta actividad se destinarán un total de 254 millones de euros, tal como hemos conocido con la presentación de los Presupuestos Generales del Estado (PGE). Al global de la política de Vivienda le tocan 799 millones de euros, un 4,4% más que el año anterior.

Cifras que dan lugar a múltiples interpretaciones: si a priori es una buena noticia el incremento de recursos para un sector en pleno declive, la letra pequeña pone de manifiesto que una cantidad importante de esta partida se destinará al pago de ayudas pendientes de planes anteriores. Y si la comparamos con los recursos disponibles en 2009 (la partida incluía ni más ni menos que 1.618 millones) la cifra para 2014 es desalentadora.

Para los ayuntamientos el panorama no es mucho mejor: los PGE contemplan únicamente 10 millones de euros para remodelar algunos barrios en L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona) y Sevilla.

Juan C. Martínez, en Immodiario, se muestra tajante; en su artículo La rehabilitación de viviendas tendrá que esperar escribe: “hasta que la situación económica posibilite una mejora de las cuentas públicas no será posible cumplir ese presupuesto de 2.311 millones previstos en el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, rehabilitación, regeneración y renovación urbana (2013-2016)”.

Sin embargo, y pese a la escasa colaboración público-privada, la rehabilitación del parque urbanístico se postula como una actividad que generará empleo y dinamizará el sector en los próximos años. El número creciente de pisos vacíos (tal como comentábamos en el post anterior), el incremento del alquiler de viviendas y la llamada rehabilitación energética de los edificios así lo señalan.

En referencia al último punto, cabe destacar el inicio del programa de ayudas a la rehabilitación energética de edificios existentes del sector residencial (Programa PAREER), que gestiona el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). A partir del 1 de octubre, los propietarios de edificios y también los hoteles y otros espacios dedicados al hospedaje pueden solicitar ayudas para sus proyectos de rehabilitación energética. Un campo, el de las acciones que favorecen el ahorro energético, con múltiples posibilidades que analizaremos más adelante en el blog.