Acompañamos a su empresa durante todo el proceso constructivo

Foto: Morguefile

¿Conoce nuestro servicio Legal Adviser Building? En Escoda & Codina, Advocats-Economistes, bufet especializado y con una larga trayectoria en el sector de la construcción, le ofrecemos acompañamiento durante todo el proceso constructivo. Le ofrecemos asesoramiento desde el nacimiento de la obra, su proyección, el desarrollo de la misma y hasta su finalización con el acta de recepción.

Estamos a disposición de su empresa para eliminar o reducir la incertidumbre que se produce en el proceso constructivo y ayudarle a hacer frente a las distintas vicisitudes que pueden producirse y que es necesario resolver con las máximas garantías legales.

En Escoda & Codina, Advocats-Economistes entendemos que un asesoramiento a tiempo ahorra muchos problemas y tiene un efecto muy positivo en la cuenta de resultados de la compañía. Por eso ponemos a su disposición un equipo multidisciplinar formado por abogados, arquitectos y economistas preparado para responder cuando sea preciso.

Consulte toda la información sobre el servicio Legal Adviser Building en nuestra web.

Escoda & Codina, Advocats-Economistes: servicio para combatir la morosidad

El bufete jurídico Escoda & Codina, Advocats-Economistes, altamente especializado y con una larga trayectoria en el sector de la construcción, pone a la disposición de sus clientes un servicio para combatir la morosidad.

En la actual situación de crisis generalizada la morosidad se ha convertido en el principal problema de muchas empresas por lo que se hace necesaria la aplicación de todas las medidas legales para combatirla.

En Escoda & Codina, Advocats-Economistes ponemos a su disposición nuestro amplio conocimiento del sector y la normativa general y específica para luchar contra esa lacra empresarial.

Diseñamos la mejor estrategia adaptada a cada caso: nos anticipamos al problema buscando todas las garantías que el derecho nos ofrece y las buenas prácticas de gestión de créditos; en caso de producirse el impago, intervenimos para su cobro con todas las acciones jurídicas necesarias, algunas de las cuales son específicas del sector.

Consulte toda la información sobre nuestros servicios en el Portal de Derecho de la Construcción.

El papel de Comunidad de Propietrarios en la reclamación por vicios de la construcción

En muchas ocasiones, los agentes de la edificación demandados judicialmente por defectos constructivos de un edificio alegan que la Comunidad de Propietarios no tiene legitimidad para ejercer dicha demanda, que correspondería únicamente a la propiedad afectada.

Sin embargo este argumento no es válido, ya que las comunidades de propietarios son citadas explícitamente en el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que determina la capacidad para ser parte. Y estipula que comparecerán “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”

Por lo tanto, la ley reconoce la legitimidad del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar los daños y defectos propios de cada una de las viviendas, así como los que afectan a partes o estructuras comunes.

En caso de juicio pues, la comunidad de propietarios comparecerá por medio de su Presidente quien ostenta legalmente, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.

Plazos de garantía en caso de defectos de construcción “no visibles”

A los pocos años de comprar una vivienda nueva o semi-nueva pueden aparecer problemas de construcción en la misma. Técnicamente se les llama “vicios ocultos” o defectos de construcción “no visibles”.

En estos casos, hay que consultar la Ley de Ordenación de Edificación (LOE), que fija los plazos de garantía que dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda, la resolución del contrato o la modificación de sus condiciones.

Foto: Sergio Pena (CC BY-NC-SA 2.0)

Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el propietario tiene las siguientes garantías de “responsabilidad de saneamiento” (establecidas por el artículo 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación):

• Durante 1 año: Seguro del constructor para garantizar el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
• Durante 3 años: Seguro del promotor para garantizar solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. 
• Durante 10 años: Seguro del promotor para garantizar el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Sea cual sea la situación, hay que recordar que el comprador podrá optar entre rescindir el contrato (tiene derecho a recuperar las cantidades desembolsadas), rebajar el importe del precio pactado o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Foto: Yon Garin (CC BY-NC-ND 2.0)

Viviendas anteriores a la Ley de Ordenación de Edificación

Respecto a los defectos de construcción “no visibles” en viviendas construidas antes de la entrada en vigor de la LOE, habrá que aplicar lo previsto en el artículo 1591 del Código Civil.

En este caso, constructor, arquitecto proyectista, arquitecto técnico, subcontratista y promotor (es decir, todos los que intervinieron en el proyecto), deberán asumir los vicios graves en el proceso de edificación, ya sean personas físicas o jurídicas.

El equipo de Escoda & Codina le desea unas Felices Fiestas

¿Qué es la ITE?

Revisar la “salud” de los edificios es misión de la ITE, la inspección técnica de edificios. Cada Ayuntamiento o Comunidad Autónoma fija los plazos para someterse a la ITE y comprobar que las condiciones de seguridad, estabilidad y consolidación de los edificios son las adecuadas.

Estos “chequeos” son obligatorios y están regulados por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones. En caso de que estas últimas no fijen el plazo para las revisiones periódicas, éstas se realizarán a todo edificio de más de 50 años, tal como establece el Real Decreto.

Foto: Jose María Mora (CC BY-NC-ND 2.0)

Los elementos a revisar se centran, principalmente y dependiendo de las ordenanzas locales, en los siguientes elementos del inmueble:

• Cimentación y estructura
• Estanqueidad y cubiertas
• Fachadas y medianeras
• Instalaciones generales (salubridad y salud pública)
• Elementos de accesibilidad

¿Qué hacer si no se supera la ITE?

El propietario o comunidad de propietarios son los responsables de gestionar una ITE desfavorable. Para ello, deberán realizar lo que se denomina “obras de subsanación de deficiencias de ITE”, o las actuaciones pertinentes para que el inmueble recupere las condiciones óptimas de seguridad y estabilidad.

El propietario o comunidad puede encargar las actuaciones a los profesionales que han realizado la inspección técnica del edificio; éstos evaluaran si es necesario elaborar un proyecto técnico (con la intervención de constructoras y con la presentación de un certificado final de obra) y realizaran las obras necesarias para obtener el certificado de idoneidad del edificio, que garantiza su seguridad constructiva.

La responsabilidad de promotores y arquitectos

Foto: morgueFile

Constructores, promotores y arquitectos son los responsables en caso de aparecer defectos de construcción en edificios nuevos, tal como establece la Ley de Ordenación de la Edificación.

En su artículo 17 se estipula que: “las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación son responsables, frente a los propietarios y los terceros que hayan adquirido los inmuebles, de determinados daños que puedan aparecer en él dentro de unos determinados plazos:

- Durante un año deberán hacerse cargo de los que afecten a los elementos de acabado de la obra.

- Durante tres años, de los que no permitan una habitabilidad en condiciones de la vivienda.

- Durante 10 años, de los daños estructurales, causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc. que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.

La Ley establece que, en caso de ir a juicio y perderlo, promotor y arquitecto deben asumir los costes de las reparaciones respondiendo, si es necesario, con su patrimonio personal.

Sin embargo, a lo largo de la crisis han quebrado muchas empresas inmobiliarias en España (4.475 en los últimos 4 años) y, a pesar de que la responsabilidad es compartida por el promotor y el arquitecto, el primero puede desaparecer como sociedad, quedando el segundo cómo responsable único de los defectos y de su subsanación.

Para poder afrontar posibles reclamaciones, los arquitectos disponen del seguro de responsabilidad civil, que les cubre de cualquier daño o desperfecto que aparezca en sus obras.